by Peter Hoang 
Bất kỳ việc xây dựng nhà cửa, công trình, phân lô đất đai đều phải có bản thiết kế quy hoạch cụ thể. Mỗi bản thiết kế đều phải dựa trên tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000… Tuy nhiên, không phải ai cũng am hiểu và hiểu biết quy hoạch 1/500 là gì? Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 ra sao?
Quy hoạch 1/500 là gì?
Căn cứ vào khoản 2, Điều 11 và khoản 2, Điều 24 của Luật Xây dựng đã đưa rõ ràng quy định về quy hoạch chi tiết cho các công trình xây dựng ở khu đô thị với 2 loại là quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.
Quy hoạch 1/500 là hình thức triển khai hóa một cách cụ thể về quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Điều đó được mô phỏng cụ thể và chi tiết bằng các công trình xây dựng trên mặt đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch thể hiện rõ nét ranh giới với các hạng mục công trình, ranh giới giữa các lô đất. Từ đó, giúp cho mọi người có thể hình dung rõ ràng và chi tiết hơn.
Quy hoạch 1/500 cũng là cách thức thể hiện tổng thể mặt bằng dự án bất động sản và là căn cứ để xác định vị trí, ranh giới của các công trình. Bên cạnh đó, 1/500 còn giúp cho việc thiết kế cơ sở, kỹ thuật xây dựng đơn giản hơn.
Các yếu tố quy hoạch 1/500 phải thể hiện rõ ràng, bao gồm:
- Diện tích đất sử dụng.
- Dân số.
- Hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
- Công trình hạ tầng.
- Tổ chức không gian, kiến trúc.
- Kiến trúc hoặc thiết kế chi tiết từng lô đất.
- Đất giá môi trường.
Bên cạnh đó, các yếu tố bên ngoài như vỉa hè, đường đi, cổng… cũng được quy hoạch 1/500 xác định. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư cho công trình chuẩn bị thi công.
Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500
Như đã nói ở trên, bản quy hoạch 1/500 được lập dựa trên bản quy hoạch 1/2000, 1/5000… Quốc hội sẽ phê duyệt và triển khai cho từng cấp bên dưới theo trình tự như sau.
– Đầu tiên, Quốc hội sẽ định hướng quy hoạch phát triển nền kinh tế xã hội cho từng vùng. Thủ tướng sẽ lập đồ án quy hoạch để trình Quốc hội tiến hành phê duyệt.
– Trường hợp Quốc hội duyệt đồ án quy hoạch của Thủ tướng thì Ủy ban nhân dân tỉnh có nhiệm vụ lập bản quy hoạch 1/5000 để Chính phủ phê duyệt.
– Sau khi Quốc hội phê duyệt bản quy hoạch 1/5000, Ủy ban nhân dân Quận/huyện sẽ lập bản quy hoạch 1/2000 để Ủy ban nhân dinh tỉnh phê duyệt.
– Trường hợp bản quy hoạch 1/2000 được phê duyệt, chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công dự án sẽ lập bản quy hoạch 1/500 để gửi lên Ủy ban nhân dân Quận/huyện phê duyệt.
Trên thực tế, quy hoạch 1/500 có giá trị về mặt pháp lý cao và là điều kiện để cấp giấy phép xây dựng và sổ hồng.
Thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500
Thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 phải bao gồm 4 bộ hồ sơ chi tiết dưới đây.
– Tờ trình yêu cầu điều chỉnh cục bộ quy hoạch do cơ quan lập quy hoạch thành phố quy định.
– Bản chính hoặc bản sao có công chứng của cơ quan kiểm tra quy hoạch đúng với quy định sau khi tiến hành kiểm tra.
– Bản sao có công chứng về quyết định phê chuẩn đồ án quy hoạch cần điều chỉnh.
– Bản chính hoặc bản sao có công chứng tổng hợp quan điểm của cư dân sinh sống hoặc các vùng lân cận chịu ảnh hưởng (bao gồm cả trực tiếp/gián tiếp) khi điều chỉnh quy hoạch.
Các công trình, dự án nào cần quy hoạch tỷ lệ 1/500?
Trong Bộ luật đất đai quy định rõ ràng: “Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết”.
Các dự án phù hợp với Bộ luật đất đai kể trên chỉ cần lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc của công trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với việc quy hoạch phân khu; đảm bảo đầu nối hạ tầng kỹ thuật với không gian kiến trúc của khu vực.
Tuy nhiên, khi nhà đầu tư triển khai lập dự án thì phòng chuyên môn và Sở xây dựng sẽ yêu cầu lập bản quy hoạch 1/500. Có nghĩa, có nhiều dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha vẫn phải không tránh khỏi việc lập bản quy hoạch 1/500.
Hồ sơ xin quy hoạch 1/500 bao gồm những gì?
Một bản quy hoạch chi tiết 1/500 phải bao gồm đầy đủ thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trường hợp chủ đầu tư có mong muốn thực hiện xin phê duyệt chi tiết bản quy hoạch 1/500 thì phải cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ liên quan để đến giai đoạn tiến hành xét duyệt. Hồ sơ xin bản 1/500 bao gồm những loại giấy tờ sau đây.
– Tờ trình đề nghị được thẩm định.
– Có quyết định phê duyệt của chủ đầu tư.
– Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị.
– Các văn bản, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan đã có thẩm quyền hay những chứng chỉ liên quan đến quy hoạch.
– Bảng biểu thống kê.
– Phụ lục và hình ảnh minh họa về khu đất.
– Bản đồ.
– Toàn bộ phạm vi khu vực đã lập quy hoạch tỷ lệ 1/500.
Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ quan nào?
Tất cả bản quy hoạch 1/500 đều phải đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch, đầy đủ tính pháp lý và chỉ có giá trị khi được phê duyệt bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong quy định tại Điều 31 Nghị định 37/2010/NĐ-CP đã nêu rõ các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500, bao gồm:
– Bộ Xây dựng: Có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng chính phủ.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND): Có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND tỉnh.
– UBND cấp huyện: Có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND huyện, các đồ án thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông thôn.
Bạn nên biết rằng bất kỳ dự án nào có quyết định 1/500 có nghĩa đã có quy định xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và là căn cứ cấp sổ hồng sau này. Cho nên, khi mua đất có đầy đủ pháp lý cần thiết thì nhà đầu tư chỉ cần tiến hành làm thủ tục mua bán đất là hoàn thành.
Quy trình xin phê duyệt quy hoạch 1/500
Quy trình xin phê duyệt quy hoạch 1/500 bao gồm các bước cơ bản dưới đây.
– Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền (Bộ Xây dựng, UBND Tỉnh, UBND cấp huyện).
– Sau khi xác định đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết, đơn vị tiếp nhận sẽ làm giấy biên nhận hồ sơ và trả kết quả sau 30 ngày.
– Trường hợp, hồ sơ đầy đủ giấy tờ và hợp lệ thì sẽ được phê duyệt. Trường hợp thiếu sót giấy tờ sẽ được trả lại bổ sung và xin phê duyệt lại.
Hy vọng với những thông tin được chia sẻ chi tiết trong bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn về quy hoạch 1/500 cũng như các vấn đề cần thiết liên quan. Nếu có nhu cầu tư vấn trực tiếp, bạn hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng.
Peter Hoang
Các bài viết liên quan:
- Đất cấp 1, 2, 3, 4 là gì?
- Nhà cấp 1, 2, 3, 4 là gì – Tiêu chuẩn, quy định các loại nhà
- Phần trăm (phí) hoa hồng môi giới nhà đất cập nhật 2021
